Ein guter Immobilienverkauf in Bern ist kein Glücksfall. Es ist ein verdammt gutes Projekt.
Klar, viele denken bei Immobilienverkauf an schöne Fotos, nette Besichtigungen und dann: zack – verkauft.
Wer schon mal selbst durch den Dschungel eines Verkaufsprozesses durchmusste, weiss:
Ohne Projektmanagement explodiert dir das Ganze schneller als du „Grundbuchauszug“ sagen kannst.
Dieser Blog ist für Immobilienprojektleiter oder solche, die’s werden wollen.
Du lernst in einem mehrteiligen Mini-Kurs-Style, wie du als Projektleiter das Ruder übernimmst – von Planung bis Zahlungseingang.
Modul 1: Denk wie ein Projektleiter, nicht wie ein Verkäufer
Erste goldene Regel: Du bist kein Makler.
Du bist Projektleiter. Du steuerst ein Projekt mit Ziel, Budget, Zeitrahmen, Risiken – und Menschen.
Dein Projektziel:
Die Immobilie in Bern zum bestmöglichen Preis verkaufen – sauber dokumentiert, professionell abgewickelt, alle Stakeholder happy.
Was du managen musst:
- Zeitrahmen (Deadline für Verkauf)
- Budget (Kosten für Aufbereitung, Werbung etc.)
- Kommunikation (Käufer, Notar, Behörden, Verkäufer)
- Risiken (rechtlich, technisch, emotional)
Beispiel aus der Praxis:
Silvan Wüthrich aus Ittigen hatte ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen. Statt auf “gut Glück” zu inserieren, erstellte er einen klaren Projektplan mit Meilensteinen.
Resultat:
Verkauf innert 10 Wochen, ohne Stress, ohne Stolpersteine.
Und ja – die Käuferseite war beeindruckt von der Professionalität.
Modul 2: Kick-Off – Projektstart mit Analyse & Zieldefinition
Jedes Projekt beginnt mit einem Kick-Off.
Auch dein Verkaufsprojekt.
Dein Job:
- Objekt analysieren (Zustand, Marktwert, Zielgruppe)
- Ziel definieren (Preis, Verkaufshorizont)
- Timeline grob skizzieren
- Beteiligte klären: Eigentümer, Makler, Architekt, Behörden, Käuferseite
Tools, die du nutzen solltest:
- SWOT-Analyse des Objekts
- Projektstrukturplan
- Zuständigkeitsmatrix (RACI-Modell)
Real Talk von draussen:
Nadja Gerber aus Liebefeld startete den Verkauf ihrer Eigentumswohnung mit einer SWOT.
“Ich hatte keine Ahnung, wie wertvoll der Südbalkon eigentlich ist. Mein Projektleiter hat mich drauf gestossen. Hat am Ende 30’000 CHF mehr gebracht.”
Modul 3: Planung – von Vermarktungsstrategie bis Unterlagenmappe
Jetzt geht’s ans Eingemachte. Planung ist alles.
Deine Checkliste:
- Verkaufsstrategie: Leise Off-Market oder breite Kampagne?
- Zielgruppe definieren: Family? Anleger? Expats?
- Objekt aufbereiten: Home-Staging, Reinigung, Sanierung
- Unterlagen zusammentragen: Grundbuch, Kataster, Pläne, Protokolle, Heizkostenabrechnungen
- Vermarktungskanäle wählen: Online-Plattformen, Social Media, Netzwerk
Beispiel-Projekt:
Philippe Marti, Projektleiter bei „SellRight Immobilien“ in Bern, führte ein 3-Phasen-Modell ein:
- Objektanalyse
- Vermarktung mit Content-Marketing
- Verkauf über bestehendes Netzwerk
Ergebnis: Wohnung für 8% über Marktwert verkauft – in 21 Tagen.
Modul 4: Content Creation & Verkaufsstory
Verkauf ist Storytelling.
Du musst dem Objekt eine Bühne bauen.
Was du brauchst:
- Professionelle Fotos (ohne Weitwinkel-Fake)
- Grundriss in 3D
- Beschreibung, die nicht wie ein Behördenbrief klingt
- Eine emotionale Klammer: „Leben mit Aussicht auf die Aare“ zieht mehr als „3.5-Zimmer-Wohnung mit Lift“
Fancy Beispiel:
Melanie Lüscher aus Köniz erstellte ein Video mit Voiceover durch die Wohnung.
„Ich wollte nicht nur zeigen, wie die Wohnung aussieht, sondern wie sie sich anfühlt.“
Fazit: 2 Bewerber kämpften um das Objekt.
Modul 5: Projektcontrolling – Tracken, Auswerten, Reagieren
Ja, es klingt nerdy. Aber Projektleiter tracken Fortschritte. Punkt.
Kennzahlen, die du im Auge behalten musst:
- Anzahl Website-Klicks
- Anfragen pro Woche
- Besichtigungstermine
- Feedback nach Besichtigungen
- Rückläufer auf Inserate
Was du daraus machst:
Anpassung der Beschreibung? Preis-Review? Neue Fotos?
Erfahrungswert:
Reto Koller, Projektleiter in Biel, trackte mit Google Analytics die Verweildauer auf seiner Landingpage.
Besucher sprangen nach 5 Sekunden ab.
Er stellte auf andere Bilder und verkürzte den Text. Danach: +300% Kontaktanfragen.
Modul 6: Stakeholder-Management – alle Fäden in der Hand behalten
Willkommen im echten Leben: Ein Projekt steht und fällt mit Kommunikation.
Deine Beteiligten:
- Eigentümer (emotional, ungeduldig)
- Kaufinteressenten (fordernd, schnell wechselnd)
- Notar (trocken, wichtig)
- Behörden (langsam, formal)
- Partnerfirmen (Fotograf, Architekt, Makler)
Dein Job: Klare Kommunikation, gute Dokumentation, smoothe Koordination.
Beispiel aus der Hölle:
Laura Christen begleitete einen Verkauf in Bern Bümpliz. Der Eigentümer meinte, er könnte parallel mit mehreren Interessenten “etwas ausprobieren”.
Resultat: Zwei fast identische Kaufzusagen, eine Anzeige wegen Irreführung.
Seitdem: Klare Kommunikationsmatrix und alles schriftlich.
Modul 7: Recht & Verträge – dein Schutzschild
Als Projektleiter bist du nicht der Jurist – aber du bist verantwortlich, dass alles rechtlich sauber läuft.
Deine To-Dos:
- Kaufvertragsentwurf mit dem Notar abstimmen
- Rücktrittsrechte und Fristen kennen
- Grundbuch prüfen lassen (Wegrechte? Dienstbarkeiten?)
- Eigentumsübertragung planen
Notfallbeispiel:
Jonas Bürgi aus Ostermundigen übersah eine Dienstbarkeit – die Käufer wollten nach Kaufbeginn umbauen, durften aber nicht.
Er musste den Deal neu verhandeln. Lektion gelernt: Keine Abkürzungen bei rechtlichen Checks.
Modul 8: Closing & Nachbereitung – da trennt sich der Profi vom Chaos
Wenn alle unterschrieben haben, geht deine Arbeit noch nicht zu Ende.
Das musst du sicherstellen:
- Zahlungsfluss korrekt dokumentieren
- Eigentumsübertragung korrekt anmelden
- Objektübergabe mit Protokoll
- Nachbetreuung Käufer & Verkäufer (Rechnungen, Fragen)
Why?
Weil Nachbetreuung Vertrauen schafft – und Weiterempfehlungen bringt.
Last Impression:
Fabienne Arnold übergab nach Verkauf ihrer Wohnung ein “Willkommenspaket” an die Käufer – mit Kontakten, Schlüsselbeschriftung, ein paar Tipps zum Quartier.
„So etwas hatten wir noch nie – wir würden sie jedem empfehlen.“
–> Drei neue Projekte aus einer Empfehlung.
Verkaufen wie ein Projektleiter – keine Show, sondern System
Verkauf ist kein Glücksspiel, sondern Handwerk.
Und wenn du Immobilienprojektleiter bist (oder werden willst), dann ist Projektmanagement dein Geheimtrick.
Dein Werkzeugkasten:
- Projektplanung
- Stakeholder-Handling
- Verkaufspsychologie
- Technikverständnis
- Rechtliches Know-how
- Controlling & Auswertung
Wer das beherrscht, verkauft nicht einfach Immobilien –
er führt Menschen durch einen emotionalen, komplexen Prozess. Mit Klarheit. Und Klasse.
Projektstrukturplan: Wohnung verkaufen
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📅 Projektstart definieren
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👤 Verantwortlichkeiten klären (Projektleiter, Verkäufer, Partner)
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🎯 Projektziel fixieren (z. B. Verkauf bis Datum X zum Wunschpreis Y)
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🏠 Objektanalyse erstellen (SWOT: Stärken, Schwächen, Chancen, Risiken)
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📜 Erste Unterlagen beschaffen (Grundbuchauszug, Pläne, Abrechnungen)
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🎯 Zielgruppe definieren (z. B. Familien, Investoren, Expats)
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📈 Marktanalyse (Vergleichsobjekte, Preisempfehlung)
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📣 Verkaufsstrategie wählen (Off-Market vs. offene Vermarktung)
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🖼️ Präsentationskonzept (Fotos, Exposé, 3D-Rundgang, Video)
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🛠️ Objektvorbereitung planen (Home Staging, kleine Reparaturen)
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🗂️ Verkaufsdossier aufbereiten (mit Fotos, Beschreibung, Plänen)
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📑 Checkliste aller Verkaufsunterlagen vervollständigen
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🔍 Rechtliche Prüfung: Dienstbarkeiten, Wegrechte, Baubewilligungen
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🧾 Notar auswählen und frühzeitig involvieren
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🌍 Online-Inserate erstellen (Immoscout, Homegate, Newhome etc.)
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📱 Social Media Kampagnen aufsetzen (Instagram, Facebook Ads)
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💬 Netzwerke aktivieren (bestehende Kontakte, Investoren, Maklernetzwerke)
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📊 Kampagnen-Tracking starten (Klicks, Anfragen, Besichtigungen)
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📞 Anfragen qualifizieren (echte Käufer vs. Touristen)
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📅 Besichtigungen koordinieren
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📋 Besichtigungsprotokolle erstellen
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🧠 Feedback der Interessenten auswerten (Preis- und Objektanpassungen bei Bedarf)
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💬 Kaufinteressenten beraten
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📝 Verhandlungsstrategie festlegen
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✍️ Reservationsvereinbarungen vorbereiten (bei Bedarf)
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🤝 Vorvertragliche Vereinbarungen treffen
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📜 Kaufvertragsentwurf prüfen (gemeinsam mit Notar und beiden Parteien)
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📆 Notartermin koordinieren
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💳 Zahlungsabwicklung absichern (Treuhandkonto, Zahlungsbestätigung)
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📦 Übergabeprotokoll vorbereiten
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🏠 Objektübergabe durchführen
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📋 Abschlussprotokoll anfertigen
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🎉 Erfolgsnachricht an alle Beteiligten
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💌 Nachbetreuung organisieren (Feedback einholen, Empfehlungen generieren)
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📊 Abschlussbericht erstellen (Was lief gut? Wo Optimierungspotential?)
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Arbeite mit Milestones: z. B. “Alle Unterlagen bis 30. Mai bereit”, “Inserate online bis 5. Juni” usw.
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Nutze digitale Tools wie Trello, Asana oder Notion für deine Aufgabenverwaltung.
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Plane Pufferzeiten ein – es läuft nie alles 100% nach Plan (und das ist okay).
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Kommuniziere proaktiv mit Verkäufer & Käufer – Unsicherheiten killen Vertrauen.
Ein strukturierter Verkauf schlägt jeden Schnellschuss.
Wer plant, führt. Wer führt, verkauft.
Und wer verkauft, rockt Bern.
Checkliste: Was ein Immobilienprojektleiter unbedingt wissen muss
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📜 Grundbuch & Dienstbarkeiten verstehen
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🏠 Baurechtliche Grundlagen kennen (Zonenpläne, Bewilligungen, Sanierungsauflagen)
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📈 Immobilienbewertung grob einschätzen können (Verfahren: Vergleichswert, Ertragswert, Realwert)
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🔍 Marktkenntnisse lokal besitzen (z. B. Bern: Preise, Nachfrage, typische Käuferprofile)
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💼 Vertragsrecht (Vorverkaufsrecht, Rücktrittsklauseln, Pflichten beim Eigentumsübergang)
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🧩 Projektstruktur erstellen (Meilensteine, Zeitplan, Aufgabenpakete)
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📅 Zeitmanagement beherrschen (Deadlines setzen und einhalten)
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🔥 Risikomanagement betreiben (Risiken früh erkennen und Puffer einbauen)
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💬 Stakeholder-Kommunikation klar und strukturiert führen (Verkäufer, Käufer, Notar, Partner)
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📊 Controlling (Erfolg messen: Klicks, Leads, Besichtigungen, Feedback)
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🎯 Zielgruppengerechtes Marketing entwickeln (z. B. Familie vs. Anleger vs. Expats)
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📸 Professionelle Präsentation der Immobilie planen (Fotos, Videos, Home Staging)
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🧠 Emotionales Storytelling in Inseraten und Dossiers einbauen
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📈 Digitale Marketingtools kennen (Google Ads, Social Media Kampagnen, Landingpages)
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🖥️ SEO-Basics für Immobilienanzeigen (z. B. „wohnung verkaufen bern“ optimal einsetzen)
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👂 Aktives Zuhören – Verstehe die Ängste und Wünsche deiner Auftraggeber
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🎯 Zielorientiertes Verhandeln – Gewinne, ohne zu überfahren
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🤹 Multitasking – Du jonglierst oft parallel mit Anfragen, Besichtigungen und Papierkram
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🧘 Kühlen Kopf bewahren – auch wenn plötzlich ein Interessent abspringt oder Behörden trödeln
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💬 Empathische Kommunikation – Verkäufer hängen emotional oft stark am Objekt
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📑 Alle Eigentumsunterlagen korrekt prüfen (Besitzverhältnisse, Hypotheken, Dienstbarkeiten)
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📜 Kaufvertrag sauber vorbereiten (keine Lücken, keine Ungenauigkeiten)
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🛡️ Haftungsfragen klären (Haftung für Mängel? Rücktrittsklauseln fixieren!)
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🏦 Zahlungsabwicklung sicherstellen (Treuhandkonto, Kaufpreiszahlung absichern)
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🗝️ Übergabeprotokoll korrekt erstellen (mit Zählerständen, Zustandsbeschreibung)
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📜 Eigentumsübertragung begleiten (ab Notartermin bis Grundbucheintrag)
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🤝 Nachbetreuung sicherstellen (Fragen klären, evtl. Support bei kleinen Problemen)
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✨ Weiterempfehlungen aktivieren (zufriedene Kunden bringen neue Projekte!)
Als Immobilienprojektleiter musst du nicht alles selbst können –
aber du musst wissen, was wichtig ist, was delegierbar ist und was du niemals schleifen lassen darfst.
Wenn du diese Checkliste draufhast,
führst du deinen nächsten Wohnungsverkauf in Bern so sicher ins Ziel wie ein Kapitän sein Schiff in den Hafen.
Modul-Guide: Der perfekte Verkaufsprozess für Immobilienprojektleiter
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Projektziel definieren: Verkaufsziel (Preis & Zeitraum) festlegen
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Objektanalyse durchführen: Zustand, Marktwert, Besonderheiten
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Zielgruppe bestimmen: Familien, Investoren, Expats?
🔑 Tipp: SWOT-Analyse nicht vergessen: Was sind die Stärken und Schwächen deiner Immobilie?
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Zeitplan erstellen: Klare Deadlines für alle Phasen setzen
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Verkaufsstrategie wählen: Off-Market, klassische Inserate oder hybride Wege?
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Budget definieren: Für Vermarktung, Staging, Renovierungen
🔑 Tipp: Immer einen Puffer einplanen – Murphy’s Law schläft nicht.
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Objekt aufbereiten: Home Staging, professionelle Fotos, Drohnenaufnahmen
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Verkaufsdokumentation: Exposé, Grundriss, Pläne und Visualisierungen erstellen
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Emotionale Verkaufsstory: Keine trockenen Fakten – echtes „Hier-will-ich-leben“-Feeling transportieren
🔑 Tipp: Ein Video-Rundgang erhöht die Verweildauer auf Inseraten um bis zu 60%.
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Inserate auf Top-Portalen: Homegate, Immoscout, Newhome
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Social Media & Google Ads: Zielgruppenspezifische Werbung
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Netzwerke aktivieren: Anwälte, Banken, bestehende Käuferdatenbanken
🔑 Tipp: Facebook-Ads für Eigentümer in Bern schalten, die kürzlich Immobilien-Seiten besucht haben.
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Anfragen filtern: Ernsthafte Interessenten vs. Besichtigungstouristen erkennen
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Besichtigungen planen: Einzeltermine bevorzugen (Exklusivität!)
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Feedback einholen & auswerten: Optimierungen am Objekt oder Angebot nach Bedarf
🔑 Tipp: Kurze, knackige Antwortzeiten erhöhen deine Abschlussquote massiv.
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Verhandlungsstrategie: Argumente, Grenzen und Bedingungen vorher festlegen
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Kaufvertragsentwurf abstimmen: Mit Notar und Parteien klären
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Zahlungsmodalitäten sichern: Treuhandkonto oder notarielle Zahlungsabwicklung
🔑 Tipp: Auch kleine Details im Vertrag können grosse Probleme verhindern – lies jedes Wort.
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Eigentumsübertragung organisieren: Grundbuch, Zahlungsbestätigung, Notar
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Übergabe dokumentieren: Zählerstände, Schlüsselübergabe, Zustand des Objekts
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Kundenbindung aufbauen: Follow-up E-Mail, kleines Geschenk, Nachfassen
🔑 Tipp: 1 glücklicher Kunde = 3 neue Projekte durch Empfehlungen. Pflege deine Beziehungen!
Ein Immobilienverkauf, der so glatt läuft, dass Käufer und Verkäufer dich feiern –
und du dein nächstes Projekt direkt aus einer Empfehlung bekommst.
